新标题: 北京二手房市场持续下滑，成交量不足万套，库存攀升

北京的二手房市场在4月的大跌之后，5月仍然持续向下走势。根据机构的数据显示，截至目前，北京二手房市场的成交量不足万套，整个月的成交趋势已经形成了下滑的趋势。除此之外，一些热门区域如和平里、德胜等地的挂牌量出现了大幅攀升，但是实际的成交量却跌至谷底。据一位头部经纪公司证实，和平里地区的成交量从过去一个月的60、70套降至本月的不足10套，甚至有一些小业主降价90万元两个月仍然未能出售，目前门店的业务主要依靠给新房带客维持。

对于经纪人来说，今年5月的二手房市场相比4月更为惨淡，成交量锐减。一线经纪人何斌表示，通常每年上半年小阳春过后的5月，二手房市场的成交量会有所回调，但以他所在公司门店为例，通常一个月的成交量不会低于60、70套，然而这个月截至目前还不到两位数。降温的趋势起源于3月中旬，何斌直观感受到带看量的锐减，很快传导到成交端。“我们一线直观感受，在今年3月的后半月，门店定金合同已经非常明显出现了下滑，只是因为二手房交易的特殊性，市场的降温感受还没那么明显。”

进入五一假期后，市场的降温趋势更为明显。“举个最直观的例子，我们整个店在五一期间并没有休息，但是只留了两个人值班或者处理二手房相关事务，其他的经纪人都去带看新房了。”二手房市场的惨淡情况让新房销售成为目前何斌和他的同事们最重要的任务。

尽管市场降温已经明显，但从网签数据来看，降幅并没有一线经纪人感受得那么明显。根据诸葛数据研究中心的数据显示，截至5月24日，北京二手住宅共成交9599套，较4月同期下降11.8%，较3月同期下降39.8%。诸葛数据研究中心的首席分析师王小嫱表示，每年的4、5月市场成交都会出现季节性回落的现象。然而，根据目前的成交数据来看，预计今年5月的整体成交规模将在1.2万套左右，低于疫情期间2020年和2021年的水平，这也说明了年初的复苏速度没有持续下去，二手房成交速度放缓的原因一方面是由于购房者收入预期下降、入市信心不足，另一方面，5月8日出台的关于对经纪公司的规范鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费的政策增加了购房者的观望情绪。

除了成交量的锐减和观望情绪的增加，另一个问题是库存量的攀升。一线经纪人何斌所在片区的库存量不断攀升，预计与另外一家经纪公司的库存量相加约为700套左右，而在今年1月还不到400套，增加了近一倍。同样的情况也在金融街片区得到了证实。一位经纪人阎崇表示，挂牌量相对于往年并没有大幅增加，主要问题是去化速度变慢，导致库存量大幅增加。目前北京最大的中介公司链家的可售房源不到12万套，但实际的库存已经超过14万套，从消化速度与挂牌速度的比率来看，市场的消化节奏下降了50%。

市场下行趋势以及库存量攀升让何斌和其他一线经纪人担心的是，一些小区的集中挂牌现象。何斌所在的和平里地区是一个东城与朝阳交接的区域，过去一直以来主要以朝阳卖房换取东城上学的业主为主，但最近的几个月，大量东城的业主开始挂牌。和平里地区的挂牌量明显增加，例如和平里七区、和平里五区和民旺园这些热门小区，挂牌量都超过20套，甚至有些小区的挂牌量超过了30套。类似的情况也出现在其他地区的老旧小区内。

然而，市场的下行趋势并没有到达踩踏式出货的程度。虽然成交量锐减、库存攀升，但行业资深分析师表示，目前的市场状况还不能说是供过于求，买方市场下购房者有更高的筛选权，比对时间也更长。踩踏式出货的前提是房价方面的体现，如果整体供给增加，房价持续下降，那么可能出现踩踏式出货的情况。目前来看，需要进一步观察政策的走向。

总体而言，北京二手房市场持续下滑，成交量不足万套，同时库存量攀升。购房者对市场的观望情绪增加，而卖方面临着较长的成交周期和报价难以达成的挑战。市场下行趋势预计将持续到6月，未来的走势将取决于政策的变化。需要注意的是，目前的市场状况还不足以称为踩踏式出货，房价的变化可能是决定因素之一。购房者和卖方在当前的市场环境中需要保持理性，根据自身情况做出适当的决策。

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