下一个房屋泡沫可能来自技术

房屋倒塌十年后，现在可以通过点击鼠标购买或出售房屋。如果这种做法得以实现，它可能会带来更有效和更经济的房地产市场 - 或者另一个毁灭性的泡沫。

所谓的iBuying(即时购买)涉及使用算法为卖家提供固定价格优惠的公司。虽然住房是一项良好的长期投资，但却受到多次市场失灵的困扰。最根本的是卖方比潜在买家有更多关于房产状况的信息。因此买家和投资者都很谨慎。披露要求有所帮助，但它们往往冗长而令人困惑。

这就是算法的用武之地：他们阅读披露，进行市场比较，评估时间，评估附近的租赁空缺，并考虑许多其他因素来估算房屋的价值。这使得iBuying公司可以轻松提供即时价格。去年在亚利桑那州的凤凰城，大约5%的房屋通过即时购买进行销售，投资者拥有该地区多达22,000套房屋。

但iBuying的真正潜力是在下一次房地产市场低迷时期。随着房地产市场放缓，即时出售的机会将变得更具吸引力，更多的房产可能最终落入大投资者的手中。

这种立即出售物业的能力也鼓励采用第二种技术：点击购买。由于许多相同的原因，大投资者不愿意进入本土市场，小型房地产投资者传统上花时间并留在他们熟悉的社区。

但现在像Redfin这样的在线房地产公司正在提供更好的技术，例如3D地图，这使得潜在的购房者可以购买看不见的景象。受尊敬的公司拥有的大量房屋库存将为这个市场增加流动性，让小投资者更容易进出。

总之，这两种技术可以作为一种做市商：一个允许买卖双方互相寻找的平台。作为一种可以以已知价格轻松买卖的资产，房地产将被投资者所垂涎，投资者愿意接受较低的投资回报以换取便利交易的便利。

资产的收益率是其价格除以其产生的年度现金流量。对于股票，现金流是股息。对于房屋，这是租金收入。住房投资者普遍认为12到15的价格与租金比率是一项好的投资。这相当于7%至9%的产量。另一方面，股票的平均股息收益率约为2%，相当于股息与股息比率略高于50。

那么如果房子像股票一样容易交易会怎么样?起初，房屋的价格会飙升。这种情况发生在上一次房地产泡沫期间，当时较低的贷款标准增加了房地产市场的流动性，使投资者更容易迅速卖给不太合格的借款人。

在房地产泡沫高峰时期，美国的平均房价与租金比率上升至21左右，远远低于住房投资者认为安全的范围。然而，住房市场制造者的存在可能会使收益率降至库存水平，从而形成两倍于21世纪初期的潜在泡沫。

很大程度上取决于如果这项新技术能够实现，房屋建筑市场将如何应对。由于房屋的年租金为50倍，建造更多房屋的动力将是巨大的。投资将涌向住房建设，扩大供应并推低价格和租金。价格与租金比率仍然很高，但由于租金下降，房价最终将下降到可承受的水平。

另一方面，如果房屋供应没有扩大，那么房价将继续保持高位 - 投资者最终会挤掉住房市场的自住业主。美国将成为(大多数)租房者的 。

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