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悉尼住房市场低迷黯然失色1989年经济衰退

悉尼的住房市场低迷距离有史以来最差的0.1个百分点。

周一公布的CoreLogic数据显示,11月悉尼房价下跌1.4%,是全国平均水平的两倍,使年度跌幅达到8.1%。

悉尼房地产市场现在比去年7月的峰值下降了9.5%。CoreLogic认为峰值到谷底的总体下降幅度为15%。

这意味着经济衰退有望超过1989年至1991年上一次经济衰退期间的历史记录,当时价格下跌9.6%,这是自1980年CoreLogic开始收集数据以来最糟糕的一次。

“对国家住宅价值的下行压力主要局限于悉尼和墨尔本,它们占澳大利亚住房资产类别价值的55%左右,”CoreLogic研究负责人Tim Lawless表示。

“此外,住房负担能力限制在这些市场中更为明显,租金收益率大幅下降,表明租金价值与居住价值之间存在不平衡。

“在需求放缓的背景下,这些市场的住房供应增长更为明显,悉尼和墨尔本也受到外国购买活动减少的影响。”

墨尔本价格月内下跌1%,现在比去年11月的峰值下跌5.8%。在全国范围内,住宅价值从去年10月的峰值下降了4.2%,回到了2016年12月的最高水平。

珀斯是唯一一个看到价格下跌0.7%的其他资本,而其他所有城市在本月都出现小幅上涨。布里斯班上涨0.1%,阿德莱德上涨0.1%,霍巴特上涨0.7%,达尔文上涨0.7%,堪培拉上涨0.6%。

在悉尼,最昂贵的季度在过去一年中下降了9.3%,而下一季度为5.7%。在墨尔本,最高季度下降了9.9%,而最后一季度上涨了1.7%。

拍卖清盘率徘徊在40%的低位,并有可能跌至30多岁。SQM Research董事总经理路易斯克里斯托弗曾经指出过三次事件。

“这期间,引入和1989年7月时的现金率达到17%,新南威尔士州的供应商印花税GFC,2004年5月之后,在2008年10月/ 11月。” 他告诉 房产观察员。

Lawless先生表示,投资者融资条件的紧缩加剧了悉尼和墨尔本的下滑。澳大利亚央行的数据显示,10月份信贷增长速度放缓至5.1%,这是自2013年以来的最低水平。

与此同时,自住业主信贷增长正以2015年11月以来最慢的年率上升,这可能是由于9月至10月期间主要银行的周期性加息。

Lawless先生说:“如果政府发生变化,潜在的投资者情绪将受到与住房相关的税收政策的潜在变化的拖累。”

“负面的负债回滚计划排除已建成的住宅可能会减少转售市场的需求,同时对租赁收益率较低的物业的投资需求减少。

“除了资本收益前景疲弱,投资抵押贷款利率上限,租金收益率低以及折旧收益减少之外,资本收益税减让的减半可能会进一步抑制投资。”

Lawless先生表示,这次经济衰退与之前的周期不同。“通常情况下,住房市场转向的催化剂是利率或经济条件变化的结果,”他说。

“然而,这一次,尽管抵押贷款利率非常低且经济条件相对较强,但市场受信贷政策和融资可用性的影响最大。”

虽然收紧信贷条件的阻力“将在可预见的未来继续”,但强劲的GDP增长,低失业率,强劲的人口和工资增长“应该有助于支持住房需求并抵消住房价值的更大幅度下降”。

通过比较网站Finder.com.au对专家和经济学家的调查发现,大多数人支持澳新银行预测悉尼和墨尔本的跌幅为15-20%。

Finder.com.au洞察经理格雷厄姆库克说:“澳新银行建议下跌15%,将分别从悉尼和墨尔本的平均房价中剔除145,500美元和118,500美元。”

“20%的下降将使悉尼房主的股权消失近20万美元,”库克说。“如果我们确实看到市场上出现这些类型的价格下跌,那么最近购买20%定金的购房者可能会在年底前看到负资产。”

不出所料,周一公布的ME银行对1500名借款人进行的一项调查显示,过去三年购买的人对价格下跌的担忧要大得多。

在过去12个月购买的人中,70%的人担心价值下降,60%的人担心房产损失,57%的人担心会有更多的钱而不是价值,46%的人后悔他们付了。

对于三年多前购买的人来说,这些数字分别为49%,35%,27%和15%。

“如果你打算长期居住在房产中,那么短期内会发生什么样的问题就不足为奇了。同样适用于长期投资者,“ME银行房屋贷款负责人安德鲁巴托洛说。

“自1984年以来,澳大利亚房地产市场已经出现了7次价格下跌 - 苏州的复苏周期,所有价格都在四年内恢复。在金融压力方面,银行采取长远眼光,关注经济实力和健康就业而非房价。

“导致悉尼和墨尔本价格下跌的两个因素是宏观审慎要求和更严格的信贷评估规则,这些规则收紧了信贷供应。经济增长依然强劲,失业率很低。

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