您的位置首页 >金融 >

是否引入资本收益税一些投资者将需要退出住宅房地产市场

无论政府是否引入资本增值税(CGT),现在可能是住宅物业投资者审查其投资组合并就是否出售部分或全部物业做出一些长期决定的最佳时机,购买更多,或坐稳。

因为是否引入了CGT,住宅物业市场正处于转折点,大大小小的投资者需要为改变方向做好准备。

考虑2012年至2017年五年内房地产市场的主要驱动因素。

强劲的移民驱动的人口增长导致住房需求超过供应。

抵押贷款利率下降。

从中国流入我们住房市场的一条金钱河。

结果是不可避免的,价格迅速上涨,从奥克兰开始,然后蔓延到该国其他地区。

2012年1月至2017年1月期间,REINZ在奥克兰的较低四分位销售价格(代表投资者最活跃的市场部分)从35万美元增加至651,800美元。

这是五年来价格上涨了86%,因此需要投入大量资金,而且根据现行税制,这些收益对大多数投资者来说都是免税的。

难怪资本收益成为房地产投资决策的主要推动力而不是租金收入,并且不可避免地,租金收益率开始稳步下降。

这改变了住宅房地产投资的性质,从人们希望获得长期收入来源的租金收入(这将是应纳税的)转变为一种投机性的投资,他们可以接受非常低的收益率以换取税收物业出售时可实现的自由资本收益。

但这已经开始发生变化。

2016年底,中国政府严厉控制从该国撤出的资金,这对该地区的房地产市场产生了直接的影响,特别是在奥克兰。

这种压制并没有缓和,事实上中国政府正在加紧限制资本外流。

此外,前国家政府以亮线测试的形式引入了部分资产增值税,其时间框架用于确定如果出售房产从2年延长至5年,则应对资本收益征税。现任工党领导的政府。

贷款与估值比率对新抵押贷款的限制以及投资物业税务处理的其他变化也产生了影响。

但潜在的,最大的变化之一是供需基本面的逐步转变,净移民放缓,需求方面的压力减少,而新房的建设水平一直在上升,供应增加。

现在有越来越多的迹象表明,新房供应开始赶上需求,特别是在住房压力最大的奥克兰。

如果目前的移民和新住房供应趋势继续下去,对房屋的需求不仅会开始趋于平缓,而且过去几年建成的住房短缺可能会开始下降。

影响房地产市场的因素中唯一没有改变的因素是抵押贷款利率,这仍然接近历史低点。

所有这些措施在过去两年中对奥克兰住宅房地产市场的综合影响是巨大的。

2017年1月,在中国限制资本外流的几个月后,REINZ在奥克兰的较低四分位销售价格为651,800美元。

2018年1月为650,000美元,2019年1月为650,000美元。

因此,经过五年的运行,其中较低的四分位数价格上涨了86%,资本收益陷入停滞。

过去两年,奥克兰市场与煎饼一样持平,并且越来越多的迹象表明,该国其他地区的房地产市场开始降温。

不确定的是未来的价格方向。

经过一段时间的停滞后,价格可能会再次开始上涨,或者最近的平仓可能是市场的高峰期,价格开始下跌。

但如果移民和新建筑趋势沿着目前的路径继续下去,那么价格最终可能会开始缓慢下降而不是上升。

如果利率大幅上升或出现重大经济冲击,那么价格下跌可能会非常陡峭。

这应该会带来投资者行为的根本性变化,远离基于投机的模式,他们追逐资本收益并愿意接受低租金回报,而租金收益率是关键,他们追逐具有潜力的房产。良好的租金增长,而资本收益是次要的。

然而,这种改变可能需要一些时间。

由Rubicon项目提供支持

有一代投资者,他们只知道资本收益是他们投资决策的主要驱动力。对于市场上的其他参与者来说也是如此,例如开发商和房地产经纪人。

对于他们中的许多人来说,改变一生的习惯并不容易。

面临这些变革之风的投资者分为两大阵营。

有些人多年来一直拥有住宅投资房产,并且可能偶尔会增加他们的投资组合,但他们的整体债务保持在适度水平。

他们应该看到他们的财产和净资产的资本价值大幅增加。

而且由于他们的租金也会随着时间的推移而增加,而利率下降应该会降低他们的抵押贷款支出,他们应该拥有强劲的现金流和健康的收入来源。

这些人非常适合应对任何风暴。

但如果他们觉得房地产市场在当前周期达到顶峰,他们可能希望减少他们的房产持有量,如果他们觉得他们的钱可以在其他地方更加努力。

他们的主要问题可能是为他们的钱寻找合适的替代投资。

其他人可能决定保留他们现有的房产,相信如果房地产价格下跌,他们将比租金下降更快,提高租金收益率和潜在的投资回报,创造购买机会。

与此同时,他们可以坐下来等待。

然后还有第二个群体,他们最近刚刚进入市场,或者是长期投资者,他们通过抵押自己来保持自己的投资组合。

随着他们现有房产的价值增加,他们会借更多的钱购买另一处房产,因为他们一直追逐资本收益。

但是现在资本收益正在逐渐消退,他们处境比较棘手。

许多将留下高负债水平,低租金收益率和薄现金流的房产。

对于一些人来说,资金可能非常紧张,只需要预期的费用,例如需要进行大修或长时间的空缺,以便他们经历严重的现金流危机。

这些人应该在价格仍相对活跃的同时寻求合理化他们的投资组合。

如果他们不这样做,并且需求/供应平衡出现严重转变导致价格和租金下降,或者如果利率大幅上升,他们可能不会丢失衬衫,他们也可能会失去内裤。

那么资本收益税的引入对所有这些都有什么不同呢?

可能不是很多。

CGT很可能与投资房地产市场正在发生的其他变化相吻合,帮助它摆脱基于资本收益的投机模型,转向基于租金收益率等基本面的更合理有序的模型。

那些在新环境中表现良好的投资者可能会很好地应对CGT。

无论是否引入CGT,那些头寸已经微不足道的人现在应该可以退出市场。

但是出口的可能性不大。

没有人愿意承认他们做出了糟糕的投资决定。

大多数人会像车头灯一样留下负责人,只是坚持他们越来越糟糕的投资,希望市场最终能够适合他们。

发布脚本。

阅读反对党领袖西蒙布里奇斯上周的评论,引入资本收益税将导致更多的新西兰人“向澳大利亚开玩笑”,这很有意思。

这在几个层面上很有趣,因为澳大利亚不仅有资本收益税,而且还对房地产销售征收印花税。

然而,尽管如此,澳大利亚住宅物业一直是塔斯曼两岸投资者的热门投资,以至于导致悉尼房屋供过于求,空置率一直在上升,租金也在下降。

具有讽刺意味的是,在这个大多数情况下资本收益不征税的国家,情况正好相反,住房短缺。

这是近几个月在悉尼发生的大幅降价的原因之一,并没有在这里发生。

这表明澳大利亚住房市场的情况不一定会在这个国家复制。

但澳大利亚的经验表明,有可能拥有一个活跃的住宅房地产市场和资本收益税。

这两者并不相互排斥。

郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。