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墨尔本房价以创纪录的最快季度速度下跌

在银行皇家委员会下周发布最终报告发布之前信贷条件收紧和情绪恶化之际,墨尔本房价已创下有史以来最快的季度增长速度。

CoreLogic周五公布的数据显示,1月份全国住宅价格再次下跌1%,自2017年10月整体市场见顶以来,累计跌幅达到6.1%。

1月份的下跌 - 虽然由于活动水平较低而传统上是一个棘手的月份 - 继续推动房地产市场从2018年开始的轨迹,这是自全球金融危机以来最疲软的状况。

悉尼和墨尔本本月分别下跌1.3%和1.6%,使其季度跌幅达到4.5%和4%,年度跌幅分别为9.7%和8.3%。

新南威尔士州和维多利亚州首都现在分别比2017年7月和11月的峰值下降了12.3%和8.7%,这些城市的价值现已回到2016年7月和2017年1月的最高水平。

“如果你去年9月问过我,我可能会惊讶地看到悉尼和墨尔本的价值比滚动季度下降了4%以上,”CoreLogic研究负责人Tim Lawless说道。

“我们已经看到过去三个月的经济衰退加剧了。墨尔本下降4%,这是我们所见过的三个月期间最快的下降速度,而悉尼实际上(外面最快)是80年代的一个非常短暂的时期。

自1980年研究公司开始收集记录以来,悉尼的总体下降幅度最大,超过了1989年至1991年之前设定的9.6%的记录。墨尔本同期最大的跌幅为10%。

“市场下跌8.7%,它没有太大的作用,我的假设是我们将看到墨尔本为下跌的幅度设定新的基准,”他说。“悉尼显然处于新的领域。”

劳利斯先生表示,悉尼和墨尔本的疲软总和大约是澳大利亚房地产市场价值的一半,其他城市现在也开始感受到压力。

他说:“价值(在这些领域)仍然在上升,但显然也在放缓。” “我认为我们可以坚定地指出更严格的信贷和贷款条件会对市场产生抑制作用。”

与之前的低迷时期(通常与抵押贷款利率的急剧上升相吻合)不同,这种经济下滑是在相当强劲的经济条件,体面的就业增长和低利率的背景下发生的。

“无论如何,这都是一种安慰,”劳利斯先生说。“澳联储可以降低利率,有可能发生,人们有工作,能够偿还抵押贷款。从这个意义上讲,经济衰退是可控的。“

他承认“我们正在看到一些财富破坏”。CoreLogic现在预测悉尼和墨尔本的总体下降幅度为18%至20%,但在价格分别上涨近80%和60%之后出现。

“大多数房主仍然会在他们的房产中拥有大量股权,”他说。“这真的只是那些在过去几年中购买的所有者面临负资产的前景。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士上周将他的预测下调至悉尼和墨尔本的总跌幅25% - 从之前的20%上调 - 注意到房价下跌现在比GFC更糟糕。

“对于全国平均价格,从上到下的跌幅可能在10-15%左右,”他在周五的客户报告中表示。

在没有高得多的利率或失业率的情况下,崩溃着陆 - 说全国平均价格下跌超过20% - 仍然不太可能,但鉴于难以衡量银行贷款标准收紧的严重性,这是一个重大风险。在净租金收益率约为1-2%的时候,随着资本增长预期的崩溃,投资者将面对皇家委员会及投资者的反应。“

根据银行皇家委员会的披露,一位分析师甚至倾向于跌幅达30%,几乎所有2012年至2016年间的抵押贷款都使用了备受争议的HEM基准来过度评估借贷能力。

来自Endeavour Equity Strategy的Douglas Orr表示,他的情景是,在皇家委员会的最终报告之后关注负责任贷款导致数十亿美元的无法负担的贷款逐渐退出系统,这将成为自1890年以来最严重的衰退。

一月份在悉尼结束的中值是$七十九万五千五百○九,墨尔本$六十三万六千○四十八,布里斯班$四九四三四五,阿德莱德$四十三万○七百一十一,珀斯$四四一九二零,霍巴特$四五七七八五,达尔文$ 41.294万和堪培拉$五九六九三三。全国中位数为528,553美元。

除堪培拉外,每个首都城市均下跌,其价值上涨0.2%。布里斯班和阿德莱德下跌0.3%,珀斯下跌1.1%,霍巴特上涨0.2%,达尔文下跌1.7%。

最昂贵的市场结束遭受了最严重的跌幅。在墨尔本,最高季度在过去12个月中下降了12.4%,自达到峰值以来下降了13.8%。在悉尼,这些数字分别为10.8%和14.6%。

CoreLogic表示,今年开始时新上市的数量减少,而且重新上市的房产继续增加。与去年相比,1月新上市的股价下跌13%,广告股票总水平上涨近16%。

这是一个买方市场,因为具有挑战性的销售条件迫使更多的供应商提供折扣。CoreLogic表示,该合并资本的供应商折扣在本季度已上升至6.1%的中位数水平,高于去年同期的4.7%。

与此同时,中位销售时间从一年前的37天上升至44天。截至2019年1月的12个月的定期销售额与去年相比下降了12.3%。

CoreLogic将在下周恢复报告拍卖结果,但表示预计12月份清盘率将下降至40%的下降趋势不会出现转机。

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